ЧТО НАДО ЗНАТЬ, ПЛАНИРУЯ ПОКУПКУ КОМНАТЫ В КОММУНАЛЬНОЙ КВАРТИРЕ?

21.04.2022

У заявителей регионального ведомственного Контакт-центра возникает
масса вопросов, связанных с приобретением комнаты в коммунальной
квартире.
На их основе наши эксперты подготовили своеобразный «ликбез».
1
В законе нет понятия «коммунальная квартира».
На основе анализа статей 57 и 59 Жилищного кодекса РФ можно
сделать вывод о том, что под коммунальной понимается квартира, состоящая
из 2-х и более изолированных комнат, предназначенная для проживания
одной семьи, но предоставленная в своё время по самостоятельным
договорам социального найма разным нанимателям.
2
Есть несколько форм владения такой недвижимостью:
 муниципальная собственность на всю квартиру;
 общая долевая собственность на всю квартиру;
 собственность отдельных собственников на конкретные комнаты в
коммунальной квартире;
 смешанная собственность (частично муниципальная, частично
частная).
Когда вся квартира находится в муниципальной собственности,
жильцы не имеют права распоряжаться этой недвижимостью.
3
Законом установлено преимущественное право соседей на
покупку комнаты в коммунальной квартире.
На практике это означает, что продавец обязан письменно уведомить
их о продаже комнаты с указанием всех условий, включая цену.
Извещение о предстоящей продаже комнаты должно быть направлено
на имя каждого собственника (соседа) прочих комнат в коммунальной
квартире.
Извещение составляется в свободной форме, но с обязательным
указанием всей существенной информации о продаваемой комнате, включая
цену.
Оно направляется либо заказным письмом с описью вложения и
уведомлением о вручении, либо телеграммой.
Эти извещения, а также доказательства отправки извещений почтой
прикладываются к заявлению в Росреестр для осуществления
государственной регистрации перехода права собственности на комнату.
Если соседи не приобретут продаваемую комнату в течение месяца
либо в письменной форме откажутся от своего преимущественного права
покупки до истечения этого срока, продавец вправе продать свою комнату
любому лицу по цене, не ниже, указанной в уведомлении о продаже. 4
Подготовку к покупке надо начинать с уточнения правового
статуса выбранного помещения.
Все перечисленные выше варианты владения помещениями в
коммунальной квартире имеют свою специфику, которую необходимо
учитывать при совершении сделок. Поэтому стоит заказать выписку ЕГРН
об объекте недвижимости и изучить раздел 1 «Сведения о характеристиках
объекта недвижимости» (графа "Вид жилого помещения") и раздел 2
"Сведения о зарегистрированных правах" (графа «Вид, номер и дата
государственной регистрации права»).
5
Придётся обратиться к нотариусу,
если в выписке из ЕГРН в качестве вида жилого помещения указана
«квартира», а в графе «Вид зарегистрированного права» – «общая долевая
собственность и размер принадлежащей доли».
Кстати, нотариус может взять на себя и извещение соседей о продаже
комнаты в их коммунальной квартире!
6
Продажа комнаты в коммунальной квартире оформляется
договором в простой письменной форме аналогично сделке с любым
другим жильём на вторичном рынке,
если в выписке из ЕГРН в качестве вида жилого помещения указана
«комната», а в графе «Вид зарегистрированного права» – «собственность».
Несмотря на то, что уведомление соседей о продаже комнаты в
коммунальной квартире входит в обязанность продавца, рекомендуем
покупателю контролировать этот процесс со своей стороны.