Если пришло уведомление, что Ваш участок попал в зону с особыми условиями использования территорий…

02.03.2021

Эксперт регионального Росреестра Елена Карапетян отвечает на
вопросы владельцев земли, получивших из Росреестра уведомление о том,
что их участок входит в границы зоны с особыми условиями использования
территорий (ЗОУИТ).
Что же это такое - зона с особыми условиями использования
территорий?
Понятие зоны с особыми условиями использования территорий дано в
статье 1 Градостроительного кодекса. Часто используется её сокращенное
название – ЗОУИТ.
Российским
законодательством
такие зоны устанавливаются с
различными целями. Например, для:

защиты жизни и здоровья граждан;

безопасной
эксплуатации
объектов
транспорта,
связи,
энергетики;

обеспечения сохранности объектов культурного наследия;

охраны окружающей среды;

обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Какие зоны с
особыми условиями использования территорий
существуют в нашей стране?
С недавнего времени полный список ЗОУИТ приведен в статье 105
Земельного кодекса. В этом списке перечислено 28 видов зон, в том числе:

зоны охраны объектов культурного наследия;

охранные зоны объектов электроэнергетики, трубопроводов,
линий и сооружений связи, тепловых сетей;

охранная зона особо охраняемой природной территории;

водоохранная (рыбоохранная) зона и прибрежная защитная
полоса.
Что же означают особые условия использования территории?
Особые условия использования территорий означают, что на
земельных участках в границах установленной зоны ограничивается или
запрещается строительство и использование объектов недвижимости, а также
использование данных земельных участков для тех видов деятельности,
которые несовместимы с целями установления зоны.
Как и кем устанавливаются эти зоны? 2
Есть особые зоны, которые возникают в силу федерального закона.
Это:

водоохранные (рыбоохранные) зоны;

прибрежные защитные полосы;

защитные зоны объектов культурного наследия.
В отношении всех прочих Правительство РФ утверждает специальные
Положения, в которых, как раз, и прописывается порядок их установления и
изменения, а также предусмотренные для данной конкретной зоны
ограничения.
На основании федеральных законов и Положений, уполномоченный
орган госвласти или местного самоуправления принимает решение об
установлении ЗОУИТ. Потом по межведомственным каналам передаёт эти
сведения в Росреестр для внесения их в ЕГРН. С этого момента зона с
особыми условиями считается установленной.
Росреестр в 5-дневный срок уведомляет правообладателей земельных
участков, что они попали в границы ЗОУИТ.
Именно эти уведомления и заставляют беспокоиться землевладельцев и
землепользователей.
Чем грозит собственнику то, что его участок оказался в зоне с
особыми условиями? Участок могут отобрать?
Земельные участки, включенные в границы ЗОУИТ, у их
собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов не
изымаются, за исключением случаев, прямо предусмотренных федеральным
законом.
Но со дня установления ЗОУИТ на земельных участках,
расположенных в границах такой зоны, начинают действовать определенные
ограничения.
Так, к примеру, в границах охранных зон объектов электросетевого
хозяйства без письменного согласования с сетевыми организациями
запрещается:

строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос
зданий и сооружений;

посадка и вырубка деревьев и кустарников;

земляные работы на глубине более 0,3 метра.
Аналогичные ограничения действуют и в охранных зонах
газораспределительных сетей.
Существенные ограничения накладывает на землевладельцев и
землепользователей водоохранная зона – это отдельная тема.
Однако, в случае, если из-за установления особой зоны стало
невозможно использовать капитальную постройку или земельный участок в
соответствии с их разрешенным использованием, то собственники могут  3
потребовать их выкупа - либо от органов госвласти, либо
от
правообладателей тех объектов, из-за которых зона установлена, например,
собственника трубопровода или электросетей.
Это положение предусмотрено пунктом 6 статьи 107 Земельного
кодекса (из этой нормы есть исключения, установленные законодательством
РФ),
Может ли собственник продать или завещать свой участок, который
попал в особую зону?
Такой земельный участок и постройки на нём можно продавать,
дарить, отчуждать по договору мены или по соглашению об отступном. Но
ограничения, связанные с установлением особой зоны, сохраняются при
переходе права собственности на земельный участок к новому собственнику.
Поэтому при оформлении сделки в договоре - купли-продажи, мены,
аренды, ипотеки - и во всех других документах по сделке надо обязательно
указывать сведения об ограничениях.
Если подать в Росреестр документы, в которых не будут указаны
данные сведения, регистрационные действия будут приостановлены, а затем
последует отказ в их осуществлении.
Поэтому региональные структуры Росреестра в Сарат овской области
настоятельно рекомендуют до совершения сделки получить достоверную
информацию о наличии или отсутствии ограничений.
Для этого достаточно заказать выписку из ЕГРН. Это может быть
выписка двух видов: выписка о ЗОУИТ или об объекте недвижимости.
Заказать выписку можно лично в любом офисе МФЦ, по почте или на
сайте Росреестра
Кроме выписки из ЕГРН, сведения о расположении земельного участка
в границах ЗОУТ можно получить с помощью сервиса «Публичная
кадастровая карта Росреестра). Для этого надо знать кадастровый номер
земельного участка.