Как правильно оформить договор дарения недвижимости?

25.12.2018

К дарению недвижимого имущества прибегают довольно часто в тех случаях, когда хотят передать родным или близким по договору дарения квартиру, дом или земельный участок. Мотивы для выбора этого способа передачи недвижимости могут быть разными. Кто-то не хочет обременять своих близких проблемами, связанными с принятием наследства, особенно если в семье сложные отношения. Кто-то хочет передать права собственности на недвижимость при жизни дарителя. Случается и так, что договором дарения под разными предлогами подменяют договоры купли-продажи, ренты, со всеми вытекающими последствиями.
Важным плюсом дарения является то, что доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае сделки между близкими родственниками (п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ).
Членами семьи и близкие родственники являются: супруги; родители; дети; усыновители; усыновленные; дедушка, бабушка; внуки; братья и сестры (ст.ст. 2, 14 Семейного кодекса РФ).
Процедура оформления передачи подаренного недвижимого имущества достаточно проста, однако имеет ряд особенностей, о которых стоит знать заранее.
Дарение недвижимости – это двусторонняя безвозмездная сделка, которая оформляется договором дарения, часто в обиходе именуемым «дарственной». Договор дарения составляется в простой письменной форме, за исключением случаев, когда сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
В договоре дарения необходимо указать сведения о сторонах договора (дарителе и одаряемом), предмете дарения, сведения о передаче и принятии предмета дарения.
Обратите внимание, что закон предъявляет к дарителю недвижимости два основных требования:
• дееспособность;
• владение недвижимостью, которая выступает предметом дарения, на законных основаниях.
Также в законе перечислены лица, которые не могут принимать недвижимость в подарок в определенных случаях, например: работники образовательных и медицинских организаций в случае, если дарителями выступают их воспитанники или пациенты, или государственные и муниципальные служащие в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей (ст. 575 Гражданского кодекса РФ).
Поскольку сделки дарения является безвозмездной, в договоре дарения недвижимого имущества не должно содержаться встречных требований, например, о передаче вещи, права или об оказании услуги, а также условий, предусматривающих передачу недвижимости одаряемому после смерти дарителя. В противном случае сделка будет квалифицироваться как ничтожная (т.е. недействительной с момента ее совершения, независимо от признания ее судом таковой).
Если права дарителя на предмет дарения ограничены определенными условиями (недвижимость является памятником истории и культуры, обременено договором аренды или найма и др.), все эти условия должны быть прописаны в договоре дарения.
Важно понимать, что принимая в дар объект недвижимости, ограниченный определенными условиями, одаряемый как новый собственник принимает на себя все обязательства и дополнительные расходы.
Ещё одна особенность сделки дарения недвижимости, о которой стоит помнить, - это законодательно предусмотренная возможность отмены дарения по воле дарителя. Это значит, что при наличии определенных законом обстоятельств даритель может в судебном порядке аннулировать сделку дарения. Например, даритель вправе отменить дарение, если одаряемый: совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников или умышленно причинил дарителю телесные повреждения, обращается с подаренной вещью так, что создает угрозу ее безвозвратной утраты (ст. 578 Гражданского Кодекса РФ). Кроме того, в договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.
Завершающим этапом оформления дарения недвижимости является государственная регистрация перехода права собственности на предмет дарения в Росреестре. Для этого обеим сторонам сделки нужно обратиться в МФЦ, имея при себе следующие документы:
- договор дарения (в 3-х экземплярах, один из которых остается в Росреестре);
 - правоустанавливающий документ дарителя на недвижимость;
- нотариально удостоверенное согласие супруга, если недвижимость является совместно нажитым имуществом;
 - дополнительные документы в случае необходимости (например, разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет и гражданам, признанным судом ограниченно дееспособными, на распоряжением имуществом);
 - нотариальная доверенность, если сделка совершается по доверенности.
Специалист МФЦ оформит заявление о государственной регистрации права собственности; укажет реквизиты для оплаты госпошлины и ее размер (2000 руб. для физического лица; 22000 руб. для юридического лица); выдаст расписку о принятии документов с указанием сроков получения документов.
Кроме МФЦ, подать документы можно в электронном виде на официальном сайте Росреестра www. rosreestr.ru или Едином портале государственных и муниципальных услуг «Госуслуги» https://www.gosuslugi.ru/, а также посредством почтового отправления.
После совершения регистрационных действий выдаётся выписка из ЕГРН, подтверждающая, что недвижимое имущество принадлежит одаряемому на праве собственности, а также договор дарения со штампом о проведенной государственной регистрации права.